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“三塊地”改革文昌經驗：先簽協議后征地 閑置民宅打造網紅民宿
來源：南國都市報
作者：吳岳文 2020-06-30
文昌市持續推進“三塊地”改革，經濟和社會效益不斷顯現。《海南自由貿易港建設總體方案》6月1日發布，其中提到“總結推廣文昌農村土地制度改革三項試點經驗，支持海南在全省深入推進農村土地制度改革”。作為全國33個試點之一，也是全省率先開展農村土地改革試點工作的市縣，文昌市自2015年以來，不斷推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市以及農村宅基地改革，開創農村“三塊地”改革的海南模式。
新海南客戶端、南海網、南國都市報記者 吳岳文 文/圖
“三塊地”改革典型案例
大廟村
荒廢民宅變身網紅民宿
全包住一晚8000元
6月26日上午，記者走進文昌市潭牛鎮大廟村，只見小徑通竹林，河流環村走，游魚潛底，鳥兒翔空，美麗的自然生態景觀令人心曠神怡。
大廟村現有農業人口11戶56人，民宅53棟，不少質量較差。以前村民經濟來源主要靠種檳榔，收入微薄，大多數選擇進城務工，村里不少宅基地和農宅因此荒廢。2年前，潭牛鎮政府投入約500萬元將大廟村打造成美麗鄉村，“宅基地制度改革”如一股春風吹活了大廟村，村民紛紛將閑置的農房出租給企業開設農家樂和民宿。
大廟村里的“鹿飲溪”民宿 2019年開業，很快就火了，斬獲意大利A-Design國際空間設計大獎等4個國際大獎。據悉，這座宅子有百余年歷史，主人是一位南洋歸國木匠。2年前，來自福建泉州的黃繼軍租下這座破舊的老宅，15年租金50萬元。歷時一年，他耗費250萬元將老宅改造成“鹿飲溪”民宿。“這里有4個房間，全包住一晚8000元。去年入住率達40%，營業額超過50萬元。”黃繼軍說：“無論你在哪個房間，都可以一眼望見外面的草地、椰林，或是溪水。”
大廟村村民小組組長符茂潭告訴記者，企業加入建設后，村民會持續有收益。“我放棄在外面打工，回村里打理民宿，每個月有近3000元收入，也方便照顧小孩，挺好的。”村民冼春燕說。
成效經驗
改造閑置宅基地
建新型酒店民宿
潭牛鎮委書記杜冰介紹，大廟村的土地制度改革試點，結合當地的土地整治項目展開。2018年，文昌市把大廟村納入“三塊地”改革試點范疇，形成“土地整治+宅基地制度改革、集體經營性建設用地入市”聯動推進模式。一方面，通過土地整治項目改善農田水利設施以及村莊田園生態環境基礎設施;另一方面，劃出部分集體經營性建設用地直接入市。同時，引來企業對村內閑置宅基地及其廢棄房屋進行改造升級，建設新型酒店民宿，發展鄉村旅游。
文昌市政府撥付900多萬元建設潭牛鎮孟山洋土地整理項目，對包括村莊范圍在內的2139畝田洋進行綜合整治，村里的耕地質量和農業生產條件因而得到較大提高。進行集體經營性建設用地入市改革試點后，村里選定8.79畝建設用地，通過就地入市的方式直接進入市場出讓。目前，入市的集體經營性建設用地由海南梧鄉田園旅游產業發展有限公司競得。“這塊地將建設鄉村院落式民宿體驗區和酒店式共享精品民宿區，并計劃跟村內現有的農家樂和民宿改造建設聯系起來，打造海南吾鄉大廟村共享農莊。”海南梧鄉田園旅游產業發展有限公司總經理李鵬說。
杜冰稱，土地入市后，除去增值收益調節金，大廟村至少可獲得300萬元左右的入市收益。此外，通過租賃閑置農房打造農家樂、民宿項目，解決了村里閑置勞動力就業問題，真正讓村民既住在生態宜居的美麗家園，又能收獲優美環境給予的發展紅利。
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大廟村吸引眾多游客
好圣村
集體建設用地入市
村民蓋起小洋樓
“我家的這棟二層洋房，漂亮吧!”6月26日下午，文昌市龍樓鎮好圣村村民歐丹珺說，他們一家5口以前擠在一間破舊的小平房里，而建新房的錢得益于文昌推進“農村集體經營性建設用地入市”。航天科技小康村好圣村是海南省首批五星級美麗鄉村，全村僅有11戶68口人，共有50畝集體經營性建設用地。 2018年，村里拿出4塊地共計6.3畝的集體經營性建設用地入市，村里每人分紅9萬元，歐丹珺家分得45萬元。
買下這些地的是荷泰集團。該集團有關負責人劉云雙介紹，早在2016年，他就看中靠近文昌航天發射場的好圣村，租用5.5畝村集體用地開辦海天一舍區塊鏈餐廳。2017年初餐廳開張，生意格外紅火，也為村民提供了就業崗位。
成效經驗
異地調整入市
用活村莊土地
為用活村莊閑置的土地資源，好圣村將零星、分散的土地進行集中整治并調整入市，通過調整用地布局與結構、節約集約利用土地的方式進行集體建設用地入市探索。由好圣村民小組自行選定5塊集體土地作為入市地塊，入市地塊中包含土地利用現狀為2.65畝的非建設用地，村里通過選定面積等同的零散村莊建設用地進行復墾，騰挪出相應的建設用地指標異地調整入市。復墾資金由該村民小組自行墊付，以土地入市成交價款扣抵。異地調整的方式使好圣村這宗混合地類性質的地塊免除了農用地轉用手續及其相關稅費，實現了直接入市。好圣村14.03畝土地成功入市后，扣除相應的土地增值收益調節金，村民小組共獲得1324萬多元入市收益，11戶村民直接獲得的收益達926萬元。
改革試點2年多來，好圣村成為了可復制可推廣的鄉村振興典型。依托航天城和銅鼓嶺國際生態旅游區開發，借助中國首個村級全球商業區塊鏈創新聯盟的成立，好圣村以土地制度改革為抓手，結合美麗鄉村建設，大力發展大數據、物聯網、互聯網、旅游等區塊鏈產業。
大廟村民宿
白土村
集體土地征收
村民獲補償款等1.2億元
文昌市昌灑鎮白土村靠近月亮灣，是一個生態景區型美麗鄉村。村里綠樹成蔭、小鳥啁啾，家家有寬敞新房、戶戶有轎車，而該村曾是有名的貧困村。“嫁女不能嫁到白土村，這句話已成為歷史。”6月26日下午，白土村黨支部書記邢福旺告訴記者，現在村民根本不愁娶不到媳婦。
2016年，白土村2100多畝集體土地被政府征收，建設月亮灣起步區，該村獲得補償款等總計1.2億元。有錢了，村民們借助文昌國際航天城等優勢，通過發展產業做大做強村集體經濟。“近年來，有些村民改變創業思路，發展淡水養殖和以黑山羊、黃牛為主的畜牧養殖業，村民經濟收入呈現多元化。”邢福旺說，白土村成立公司，以企業化形式尋找突破口，謀求壯大村集體經濟。如今，村里有135戶700多人，土地總面積6900畝，村集體也有上千萬元的儲備金。該村謀劃打造白土現代產業園，已種植新品種泰國金椰子1500畝、山柚200畝。
昌灑鎮委書記符日偉表示，借助白土村有山、有水、有田以及有特色的瓊北民宅等有利因素，文昌市將該村打造成海南特色鄉村旅游目的地，利用村里的建設用地建旅游服務中心、農家樂、生態農莊會所等旅游設施。
成效經驗
先簽訂協議后征地
避免“批后難征”
文昌市國土資源局有關負責人介紹，2016年9月，文昌市開展土地征收制度改革，為探索同一區域、同一權屬單位、不同用途、不同坐落位置情況下，土地征收與入市收益在國家、集體和個人間的大體平衡途徑，文昌將白土村列為該市首宗土地征收制度改革試點，并融入農村集體經營性建設用地入市試點。
白土村的土地征收有幾方面的創新制之舉。一、規范調整土地征收程序。將原來“經批準后啟動征地程序，再簽訂補償協議書”的程序，調整為“先簽訂協議后征地”，避免了“批后難征”的尷尬局面;二、增加征地補償費用。在國家規定征收土地補償費用的基礎上，增加了生活補貼資金每畝近3萬元;三、提高安置留用地比例。將征地安置留用地比例由省規定的不超過8%提高至10%;四、融合入市充分協商。給該村符合條件地塊進行入市安排，增加集體和農民的財產性收入，與村民進行充分協商。
“三塊地”改革
賦能鄉村振興
“三塊地”改革為農村發展困境破冰。對海南省而言，要發展鄉村旅游產業，離不開充足的土地供應保障。
土地改革讓農民受益
作為試點城市，文昌堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條改革底線，研究出臺了《農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》《土地征收制度改革試點暫行辦法》《農村宅基地試點管理辦法》等17項改革配套制度，穩步推進改革試點工作。2015年2月，文昌首先啟動農村集體經營性建設用地入市的改革試點，又分別于2016年9月和2017年12月啟動農村土地征收制度改革和農村宅基地制度改革試點。從單項突進到雙向耦合，再到三項統籌，在此過程中，整合“土地整治”、美麗鄉村建設等多項政策、措施與手段，統籌推進鄉村振興。
“以點帶面的方式開展農村土地制度改革試點工作，是文昌農村土地制度改革的總體實踐特點。”文昌市農業土地制度改革試點領導小組辦公室負責人黃慈玲介紹，大廟村與好圣村的試點實踐基本代表了文昌開展農村土地制度改革的特點：一是點狀布局，以具體的“點”來探索實踐經驗與問題，再上升到“面”上的政策指導;二是三項試點政策統籌平衡，注重村集體之間、村民之間改革收益的均衡，切實保障農村集體和農民個體的土地財產權益;三是各項改革措施統籌聯動，共同促進美麗鄉村建設，推動鄉村振興戰略實施。
好圣村航天元素
文昌一項改革經驗獲全國推廣
走好一步棋，帶活一盤棋。黃慈玲告訴記者，截至2020年6月26日，文昌采取就地入市和異地調整入市等途徑，以出讓、租賃等方式成功入市30宗農村集體經營性建設用地，面積共計224畝，用于建設旅館、商業街、商場、共享農莊等經營性項目，成交總價為1.588億元，村集體及農民直接獲得收益約 1.2708億元。
去年6月，國家發展改革委辦公廳印發通知，決定推廣第二批國家新型城鎮化綜合試點等地區經驗。其中，在推動農村集體經營性建設用地入市方面，“海南文昌允許村集體有償收回農戶自愿退出的宅基地，并轉變為集體經營性建設用地入市”的經驗入選。目前，文昌退出村內可作為宅基地的建設用地騰挪建設用地指標27.56畝，獲得入市收益 2229萬多元。
今年計劃集體建設用地入市500畝
“三塊地”改革使得鄉村新動能得到提升。文昌市委副書記、市長王曉橋表示，在實施農村集體經營性建設用地入市試點工作中，文昌市注重結合產業優勢，使得入市項目帶動地區的產業發展。
黃慈玲說，5年來，文昌市不斷推進農村“三塊地”改革，經濟和社會效益不斷顯現，加快農村一二三產業融合發展，促進鄉村振興。下一步，文昌將加快落實鄉村振興“市布局、鎮推進、村發力”的三級作戰體系，今年計劃農村集體經營性建設用地入市500畝，選取1至2個試點村莊開展宅基地制度改革試點，進一步盤活村內閑置建設用地，為村莊引入健康旅游、娛樂旅游等產業元素，豐富鄉村產業業態，延長產業鏈，推進鄉村振興戰略的持續實施。
原標題：速看！“三塊地”改革文昌經驗 閑置民宅打造網紅民宿 集體建設用地直接入市 村民蓋起小洋樓 先簽協議后征地 增加生活補貼資金 激活“三塊地”村民享紅利
責任編輯：武海霞
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