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爛尾樓７年“陣痛” 海南樓市浴火重生
來源：海南經濟報
作者：許甲猛 2009-09-24
隨著海口市南海大道９號，樓高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，這棟擱置了多年的海口最高“半拉子”工程迎來了它新的生機，昔日的“爛尾樓”變成了今日海口的“地標”。從１９９９年至２００７年，海南花８年時間，終以把被譽為“天涯，海角，爛尾樓”三大景觀中的“爛尾樓”盤活。
■擊鼓傳花海南炒房成風
１９９２年的春天，改革開放總設計師鄧小平動身南巡。當時的國內，針對改革的諸多爭論、質疑聲不斷，鄧小平以他獨有的睿智和眼光，在南巡過程中，發表了許多振聾發聵的講話，勇敢地為改革開放大業護航。南巡講話對于社會主義的本質和判斷標準、計劃和市場的關系等重大問題做了改革開放以來最全面明確的闡述。小平同志在他的暮年，對２０世紀９０年代之后的中國政治經濟大局進行了精確的的定位。“膽子更大一點，步子更快一點”，南巡講話精神已成為中國繼續前行的號角。
海南建省后，闖海南，淘金去，成為無數內地人的選擇。“那是一個瘋狂的時代。”經事的人，無論成王敗寇，都認同這一判斷。
“十萬大軍下海南，各大財團搶地盤”。滿大街都是各地口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個個驚人的天文數字，數字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個坑的“大廈”。這些天文數字還在不斷膨脹，直到演變成一個令其原形畢露的詞匯：海南地產泡沫。
“一開始都不敢相信，不敢簽。在１樓簽了房產買賣合同，到６樓加價就賣了。現在想想都害怕。”潘石屹曾這樣回憶。
周先生是某省駐海南辦事處領導，曾經為單位在海南炒房地產。
１９９２年，周先生來到海南。那時候，海南房地產正是熱火朝天的時候，大家都像瘋了一樣。除了炒房地產，海南還在熱炒內部股。社會上買內部股，根本不問這是什么公司的股票，都是用真金白銀去買。到最后，全部變成了廢紙。
在海南“地產泡沫”最膨脹時，各地“熱錢紛紛流入，房價以每天２００至３００元的速度上漲。那時候拿到銀行的錢太容易。眼見著有人打電話向銀行要２０００萬元，銀行員工就來你的辦公室，幫你辦好貸款的手續。２０００萬到手后，買下當時很有名的匯宇金城的一棟樓。過段時間，２６００萬賣出去，６００萬就這樣到手了。
“錢太好掙了，在當時，１００％的投資回報率根本不算高。那時候海甸島有棟松雷大廈，炒賣了１７手。最后樓還沒完工，之前１６手炒家的錢也一直沒到位。到崩盤的時候，最后一家將之前的１６家全部告上法庭，前１６家每家湊些錢，才勉強把樓給完工了。”盡管幸運地全身而退，周先生還是對當年的驚心動魄和集體荒謬刻骨銘心。
■房價飛漲海南留下陣痛
１９９２年，海南全省房地產投資達８７億元，占固定資產總投資的一半。這一年，海口市經濟增長率高達８３％，海南全省財政收入的４０％來自房地產業。
房價一路飆升。１９９１年，海南省房地產平均價格為１４００元／平方米，僅僅一年，就猛增至５０００元／平方米。１９９３年上半年頂峰時期，高達７５００元／平方米。房價高漲的背后，海口市地價由１９９１年的幾十萬元／畝，一路狂飆至６８０萬元／畝。帶著幾萬元“闖海南”的人，一覺醒來已身家百萬。
無數的房地產公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個島嶼上的地皮和房產。到工商管理部門登記注冊的公司，每天最多達３００家。高峰時期，總人數不過１６０萬的海島上，竟然出現５０００多家房地產公司，平均每３２０個人一家。
開發商在銀行大量貸款，甚至把僅僅是在圖紙上的房子高價抵押給銀行，以此收獲倒賣地皮的資金。
１９９３年，中央宏觀調控一出手，海南留下了遍布全省的“爛尾樓”，總面積達１６３１萬平方米。其中“爛尾樓”工程的兩個“重災區”海口和三亞，分別有１７９宗和１２０宗“爛尾樓”工程。據統計，海口市爛尾樓的總建筑面積達１２００多萬平方米，沉淀資金１４９億元。當時只有７００多萬人口的海南，房地產積壓量竟占全國的十分之一。
開發商紛紛倒閉，老板逃離使銀行不良貸款率一夜間劇增，很多開發商以天價抵押的樓盤甚至還沒動工，已建成的抵押項目也大幅貶值。
華夏證券、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產的大筆直接投資而損失慘重。省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產而出現了嚴重的資金困難。
１９９５年８月成立的海南發展銀行出現近三年的擠兌風波，直到１９９８年６月２１日被央行宣布關閉。這也是建國后首家因支付危機關閉的省級商業銀行。
■耗時八年海南房產復蘇
１９９９年，海南處置“爛尾樓”工程正式開始。當年，中央政府給予了海南諸多優惠政策，如換地權益書和減免契稅、營業稅等。此外，中央政府還給予海南５億元的財政補貼，海南省政府也免除相關稅收１０億元。同時，海南出臺了加快停緩建工程的決定。不進行處置或者沒有能力進行處置的，由政府部門代為處置。同時，對已經投入續建的工程，還出臺了免征、減征各種行政事業性收費的規定。一系列優惠政策，使得有實力的開發商紛紛參與到續建工程之中。
２０００年是海南房地產發展的一個重大轉折點，國務院批復的《處置海南省積壓房地產方案》正式實施。
２００３年，三亞市政府對位于大東海１１層高的萬國旅游城實施了定向爆破拆除，對１６層高的僑友大廈進行了人工拆除。其間，“炸”出了許多年來深藏不露的開發商及其關聯人，從而在全省上下掀起了一輪處置積壓房地產和新開工項目建設的高潮。
據統計，截至２００７年底，海南的閑置建設用地絕大部分被收回或盤活，已處置了２３３５３．８７公頃，占閑置總量的９８．１３％；全省共批準復工建設的停緩建工程項目面積１６０８．１７萬平方米，占原規劃報建面積的９８．６％；銷售或出租原空置商品房４４４．６３萬平方米，占積壓總量的９７．６％。（作者:柴彥明）
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