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購房人搶搭樓市末班車 10月樓市集中成交
來源：經濟參考報
作者：許甲猛 2009-10-30
隨著年底的臨近，今年開始實施為期一年的稅費減免、利率七折等購房優惠政策面臨到期。盡管政策存廢尚無定論，但距離2個月的政策大限，記者采訪發現，很多購房人搶搭“末班車”，這在北京、深圳等城市的二手房市場表現得尤為明顯，其中北京10月中旬二手樓市交易十分活躍，比上旬大漲4倍。
深圳市民王昆最近特別忙碌，他先是將自己在皇崗口岸的一套80平方米的房子以98萬元的價格出售，繼而以140萬元的價格購進了一套關外104平方米的房子。“沒有辦法，家里人多，原來的房子不夠住，只好這樣折騰換房，稅費優惠的政策對我還是非常重要。”王昆說。
深圳房地產信息網新近發布的《深圳房地產月度統計分析報告(9月)》顯示，9月份深圳市二手住宅共成交12944套，116.5萬平方米，而新房成交量為3252套，33.4萬平方米，二手房的成交量幾乎是新房成交量的4倍，其中羅湖、福田兩區更是高達20余倍。
“十一”黃金周后，深圳全市二手房成交量迅速回暖，恢復到黃金周以前的成交水平。據統計，10月12日至16日的一周中，深圳二手房共成交了2808套，成交面積為24.24萬平方米，日均成交套數環比上漲50.77%。
和深圳二手房成交火熱的態勢相同，北京二手房交易也十分活躍。據北京中原三級市場研究部的統計顯示，十月中旬(11日至20日)京城二手住宅網上簽約成交量為7991套，與十月上旬(1日至10日)的1850套相比，大漲4倍多；與9月同期的6462套相比，上漲23.66%。
中原地產三級市場部副總經理宮萍告訴記者，10月中旬與上旬相比二手住宅成交量大漲，主要是與上旬成交量十分低迷相關。但10月中旬與9月同期二手住宅成交量相比，23.66%的成交量的上漲也十分明顯。由此可以看出，距離營業稅減免政策的期限越來越近，消費者也在加快購房步伐。
21世紀不動產北京安信瑞德的多家分行經理也介紹說，由于去年國家出臺的一系列刺激二手房市場的優惠政策的最后期限均為2009年12月31日，買賣雙方現在最關心的問題就是二手房交易優惠政策是否延續。
的確，2008年10月，央行等多個中央機構同時推出房地產救市政策。中央出臺131號文件(即《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》)，將部分優惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數十個大中城市出臺系列“救市”政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等，其中很多重要優惠政策注明的截止時間為2009年12月31日。
宮萍提醒自住的購房消費者，如果有合適的房產項目，價位在自己可以承受的范圍內，可以擇機選購。畢竟從目前的京城二手樓市來看，價格方面走勢趨穩，并未有下浮的趨勢，而稅費減免政策的期限將至，在期限內仍然可以享受稅費方面的大幅優惠，消費者勿錯“末班車”。
21世紀不動產分析師孟奇認為，隨著二手房優惠政策倒計時效應的逐步顯現，將進一步加重買賣雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現象將可能重現，預計二手房市場將有可能在今年年底前掀起新一輪的交易高峰。
樓市優惠政策到期前，是否會出現恐慌性入市，帶動一波成交潮？記者采訪發現，部分市民對此不以為意。“現在深圳房價動輒兩三萬元，我是買不起房子的，這個購房優惠力度也不算大，取消了我也沒所謂，最重要的還是房價能夠降下來。”深圳福田區市民周先生對記者說，目前惟一能夠吸引他買房的，只是開發商打折促銷，將價格實實在在降低一些，銀行利率是否打折、二手房稅費是否減免等都不是他考慮的重點。
“賣”還是“不賣”？
部分業主擔心政策調整意欲拋售
“買”還是“賣”成了當前困擾許多購房者和業主的問題，記者采訪發現，由于當前優惠政策會否延續尚不明朗，給樓市增添了一些變數。部分業主因為擔心政策調整開始出現拋售的苗頭，同時，開發商的推盤速度也略有加快。但買賣雙方博弈氣氛依然濃厚，成交周期明顯拉長。
據21世紀不動產監測數據顯示，10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加，環比上月同期上漲了30%至50%，業主意欲拋售的苗頭開始浮現。另據北京美聯物業市場部統計，10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內營業稅優惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。
“現在房價已經很高了，兩年前買的房子已經賺了50%以上，未來不知道樓市會發生怎樣的變化，我投資的那套小戶型不留了，已經掙得不少了，見好就收吧。”兩年前在北京東四環外投資了一套小戶型房產的王小姐對記者說。
記者發現，進入10月，北京新盤一反往年從四季度樓市供需即開始步入下降通道的規律，反而出現了反常的快速放量的現象。據亞豪機構統計顯示，截止到10月25日，共有38個項目推出新一期的新盤，而去年10月整月的開盤項目數量僅有35個。這38個項目新增供應商品住宅近8000套，供應面積78萬平方米，同比去年同期分別增加了31%、10%。
亞豪機構副總經理高姍分析，近期樓市成交總量持續走低、政策層面的不明朗導致開發商難以準確判斷樓市下一階段的走向，特別是即將進入年末的銷售淡季，開發商在“銀十”之際選擇加快推盤、加速清貨而持有資金，如果市場持續走弱可以維持企業資金鏈的平穩運營，如果明年市場走強也有實力購入土地，擴大企業發展規模，因此近期項目集中推盤。
和業主意欲拋售和新盤加快推出形成鮮明對比的是，5年以上免營業稅房源開始出現惜售。據北京美聯物業市場研究部統計顯示，在10月北京二手房近1.7萬套成交中，5年內房源占成交的比例已經達到了65%，這一占比比9月提升了8個百分點。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降，對于這部分業主來說不用考慮營業稅的影響。而且房市依然是目前拉動經濟最主要的動力，短時間內樓市也不可能出現大的波動。
這種情況絕非偶然，記者了解到，2005年，政府開始在二手商品房市場開征營業稅，當時征收對象僅為不足2年轉讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調整為對于不足5年轉讓的二手商品房，按其轉讓收入全額征收營業稅。去年年底為刺激房地產市場交易活躍，以營業稅為主的優惠政策應運而生，營業稅年限劃定標準由5年改為2年，同時不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，由于以營業稅為主的現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底，若明年優惠政策不能得以延續，則直接導致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業主稅費繳納的額度。考慮到業主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會直接加大購房者的購房成本。
記者發現，目前買賣雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯物業市場部總監張大偉說，目前，由于買家觀望氣氛濃厚，盡管房屋售價在掛牌價的基礎上會有2%至3%的議價空間，但是成交周期卻被拉長，在7月前一套比市場價略高的房源基本都能夠在5至7天出售，而且在過程中房主甚至可能多次提價。但是從9月中下旬開始市場出現了明顯的變化。客戶不急買，下調心理價位過大，很多客戶甚至要求房主降價10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期基本已經需要半個月左右，成交周期明顯拉長。
專家：部分購房優惠政策可能取消
政策向來是中國樓市的決定性力量，在當前房價創出新高、二手房交易量大增、即將進入年尾的關口，國家宏觀調控政策的走向再度成為房地產市場關注的焦點。記者為此采訪了專家、學者和業內人士，他們普遍認為，我國經濟正處于企穩回暖的關鍵時期，政策不會出現大的波動，但可能會作一些溫和調整，部分購房優惠政策可能取消。
亞豪機構副總經理高姍認為，鑒于房地產業已經超越整體經濟形勢，出現顯著回暖，固定資產投資也開始增長，預計明年不會繼續延續刺激消費的政策，轉而防止房地產再次出現投機炒房等過度投資的行為。
“在2009年短暫執行的二手房稅費減免政策有可能不再執行，從而加大投資性購房成本，抑制投機行為。針對企業層面的調控手段可能更趨多樣化，比如通過加息、發行央票等方式適度縮緊流動性，開展更加嚴厲的打擊開發商捂盤、囤地的違規行為、加大保障性住房供應等。這有利于實現擴大市場供應、調節需求、平抑房價的目的，使房地產市場更加健康地發展。”高姍補充說。
北京美聯物業市場部總監張大偉也持同樣的觀點，但他的理由是，盡管房地產行業產業鏈長，在購置土地以及后期建設中可拉動多個行業，但值得注意的是，當房屋成交量集中在二手房時，房地產行業拉動實體經濟的作用其實并不明顯。因此，政府可能會借助這次政策調整，減小二手房的優惠政策幅度，轉而偏向促進新房的成交，從而更大幅度地拉動實體經濟，鞏固經濟復蘇的基礎。
“從全國層面分析，二套房貸政策放松和營業稅減免，可能在今年年底終止。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一方面經濟復蘇還需房地產業出力，不能輕易打壓住宅需求；另一方面，高房價成為決策者必須考慮的因素。
近期，國務院常務會議今年以來首次提出“管理好通脹預期”。要想防止通脹，必須同時抑制資產價格上漲，尤其是在今年“保八”無憂的情況下，穩定房價的力度將明顯大于去年。
楊紅旭說，去年國家只對二套房貸松綁和營業稅減免政策設定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機風潮卷土重來之心，因為這兩項政策最容易讓投資投機者“搭順車”。因此他預測，這兩項政策可能會按期終止，或者調整后延續，比如非普通住宅營業稅優惠所限時間由2年還原為5年。至于其它鼓勵首次置業需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關優惠，將會總體維持不變，購房者不用過于緊張。
對于年底的樓市，深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，房地產市場的調整是必然的，但今年年內應該不會開始。他解釋說，第一，開發商資金充裕。2009年上半年房地產旺銷的局面作為基礎，開發商資金充裕，不會采取價格調整的策略。第二，開發商調價需要時間。作為房價的制定者，開發商即使發現市場發生明顯變化也不會立即調整價格，從以往情況來看，開發商堅持房價的能力一般在半年以上。第三，開發商對政策有慣性依賴。只有等到宏觀經濟基本面走向穩定，政府才會著力解決房地產問題。
“我認為樓市的變化要看國家政策的走向和經濟形勢的走勢，目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢情況。當前樓市整體表現較為平穩，雖然部分城市出現了成交量環比萎縮下跌的情況，但同比依然增長明顯。在樓市表現平穩時，估計政策不會出現較大幅度的調整。”中國房地產研究會副會長顧云昌說。(李佳鵬彭勇)
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