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部分樓市優惠政策年底終止 房價將小幅震蕩
來源：中國廣播網
作者：許甲猛 2009-11-09
2009年11月5日消息，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林近日透露，鑒于目前經濟回暖、房地產市場向好的形勢，2008年出臺的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。被終止的政策可能包括契稅、營業稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優惠；房地產開發項目自有資本金低額度等。
受金融危機影響，去年我國樓市陷入了量價齊跌的頹勢，在“保增長，擴內需”的大背景下，去年底我國相繼出臺了一系列措施提振樓市。在優惠措施的刺激下，從今年2季度開始，樓市復蘇勢頭強勁，房價甚至超越了2007年時的最高點。在今年我國經濟增長保八基本無憂的情況下，目前刺激住房消費的政策很可能不再延續。
去年10月份財政部發文規定，對個人首次購買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調到1%，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅，并且兩者兩項政策沒有規定截止時間。之后的12月份，國務院131號文件又推出兩項重磅優惠政策，一是明確了改善型住房的相關政策，二是減免營業稅，普通住房免征期由5年降至2年，不足兩年轉讓的按差額征收，截止日期到今年12月31日。
這些政策有效提振了樓市，而且大大超出預期，今年房價飛速上漲，于是擔心房價泡沫的聲音重又響起，樓市優惠政策何時退出的議題引起大家關注。
上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭表示，當前最有可能被國家終止的政策就是面臨一年期大限的131號文件，設計上的漏洞讓投機者搭了政策的便車，導致了房價的過快上漲。
楊紅旭：這兩個政策可以說是為了保護自住需求的，但是這兩個政策有一些漏洞，它是某些投資、投機需求也混進了政策優惠的陣營，所以是投資、投機需求搭了鼓勵自住需求的便車，我認為這兩條很有可能在年底會終止。既然目前樓市復蘇的形勢非常好，我覺得應該抑制一下投資、投機需求了，因為這兩類需求推高了房價，而現在國家開始憂慮通脹的問題。
北京大學房地產研究所所長陳國強則認為，政策在執行中存在問題，目前想要抑制房價過快上漲，與其考慮廢止優惠政策，反倒不如嚴格的按照政策的本來的意愿去執行。
陳國強：現在討論政策推出不退出，有一個很重要的前提，就是我們去年底出臺的這些優惠措施，它的真正的受益群體是誰，我覺得這個問題是探討政策該如何調整的基本前提。如果受益的群體是需要政府給予一定扶持或者說是真正自己有購房需求，改善住房條件的人群，那么如果是這樣的情況的話，優惠政策不應該推出，應該繼續延續。我個人判斷，實際上目前這些政策應該是給上述人群帶來了最大的好處。所以鼓勵住房消費的政策不是說退出不退出，而是如何真正名副其實的來實施的問題。如果在二套房貸的執行方面，加強審核，認真把關，那些把房產作為一種投資方式的客戶群體應該是可以被限制在優惠政策范圍之外的。這樣一來，也對目前樓市泡沫、房價增長過快等等這些擔憂可以起到一定的化解作用。
人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，其實在國家政策調整之前，商業銀行已經再根據自身的存貸情況開始了調整，隨著信貸規模的縮小，最先調整的更可能是商業銀行的貸款政策。
趙錫軍：因為商業銀行是根據自己風險控制的情況來放貸，從目前有可能做出調整的角度出發，可能最先調整的是商業銀行的政策。從7月份開始，我們銀行總的放貸量下降了很多。6月份之前，平均每個月的放貸量大概是1萬億左右，到了7月份以后，平均每個月不到5000億，這樣以來肯定要做出調整的。
趙錫軍還說，國家出臺刺激政策不僅僅是想保增長，更重要的是調結構。目前我國經濟增長已經基本恢復，是時候調整政策來優化結構了。
趙錫軍：從目前的經濟情況來看，因該說我們企穩回升的勢頭得到不斷地鞏固，今年達到8%的增長速度沒有太大的問題，在這種情況下，下一步政策的重點應放在調結構方面，通過一系列政策的調整來讓我們的結構向更加均衡的方向發展。調結構的時候，可能就要對原來那些政策支持力度比較大的領域進行比較大的調整，因為我們希望我國的經濟能夠持續、均衡、穩定的增長。所謂持續，也就是說不能一下子把潛力都挖空了，把貸款都貸出去，結果到后來沒有了持續性，這樣不行；均衡是指，我們不能把經濟發展都寄托在房地產或者出口上頭，這么大的一個國家，如果把經濟增長的寶都壓在某一個領域，那肯定要出問題的。不能說某一個行業成為國民經濟的支柱行業了，而是所有行業的均衡支撐了國民經濟的健康發展。
楊紅旭表示，我國房地產政策市的特性表現的十分明顯，過快、過猛的調整政策勢必會帶來樓市的大起大落，正是基于這種考慮，他判斷樓市政策不可能出現大的改變。對于未來房價的走勢，楊紅旭判斷會在當前的水平上波動，但不會出現大漲或者大跌的局面，并且對于買房者提出了自己的建議。
楊紅旭：明年樓市還會是市場機制主導的權重更多一點，因為畢竟政策明年會稍微緊一點。今年的樓市過于繁榮了，房價漲幅過大，明年會有一個市場自我調節的過程，也就是說今年熱了，明年溫度會稍微降一些，這是合理的。明年有兩個特征，首先房屋成交量肯定比今年要低，因為經過我的測算，今年房屋的銷售量超過了此前的歷史峰值，這顯然有些透支了。其次，價格很難預測，但大致上可以認為，明年房價將維持一種穩定、盤整的狀態，大跌大漲的可能性都不大。建議如果你是首次買房，現在不必擔心政策到年底會全面終止，優惠政策明年應該會有一個延續；而對于投資、投機需求，這個時候應該謹慎一些，明年的房地產價格震幅有限，你要考慮清楚自己的資金到底投入哪個領域更能夠保值、升值。
隨著今年樓市的紅火，相關房地產上市企業的股票走勢強勁，衡量上交所24家上市房地產股的指數在年內已上揚了120%，是滬綜指中表現最佳的行業。在剛剛公布的上市企業三季報中，近半數的房地產企業業績增長超過100%。那么，當前還不明朗的房地產政策，是否會對房地產股造成影響？
中信證券的首席策略分析師于軍認為：優惠政策對地產產生了比較大的影響，同時也對房地產股票產生了影響。房地產板塊從上市公司盈利來看，今明兩年都將表現不錯，但是現在政策正在逐漸往下走，所以行業整體板塊不會有大的行情，只可能有個別的股票，通過各種概念，或者是盈利超預期會有一些表現。從中期來看，在政策見底之前，不會有大的行情。房地產板塊大的行情，只能在政策見底以后，產生了一輪波動之后可能會展開有一波行情。(記者王浩)
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