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中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)明年房產(chǎn)：鼓勵(lì)自住需求
來(lái)源：新浪房產(chǎn)
作者：許甲猛 2009-12-08
為期三天的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最終落下帷幕。7日傍晚，新華社公布了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的主要內(nèi)容。
新浪地產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，文中涉及到的房地產(chǎn)內(nèi)容主要有：加大對(duì)民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)支持保障力度，增加對(duì)“三農(nóng)”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會(huì)保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費(fèi)、欠發(fā)達(dá)地區(qū)支持力度，支持重點(diǎn)領(lǐng)域改革；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。
業(yè)內(nèi)人士分析，中央對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍心存憂慮，主要原因是：“我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)不牢固，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整難度增大，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，全球性挑戰(zhàn)壓力增大”。所以明年依然“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。但同時(shí)又提出“根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”，說(shuō)明如果經(jīng)濟(jì)反彈的過(guò)快，比如GDP增幅邁上兩位數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能在明年年中有所調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦如此。如果明年房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，或開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，皆可能引起房地產(chǎn)調(diào)控有所緊縮。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)話新浪地產(chǎn)時(shí)表示，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響屬于中性偏多；同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策偏寬松，總體上有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售。
此前在11月27日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。
業(yè)內(nèi)解讀明年房地產(chǎn)宏觀形勢(shì):
中央定調(diào)1：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度
政策走向：鼓勵(lì)合理自住需求
業(yè)內(nèi)解讀：表明中央并沒(méi)有改變2008年10月出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想，由此可以判斷，中央和地方出臺(tái)的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策都不會(huì)改變，尤其是針對(duì)“居民自住和改善性需求”的優(yōu)惠政策。
中央定調(diào)2：未明確提出抑制投機(jī)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)
政策解讀：今年以來(lái)部分城市房?jī)r(jià)漲幅偏大，11月28日，溫家寶總理在視察上海時(shí)也曾明確提出“抑制投機(jī)”，另有其他中央和地方的政府高官曾表態(tài)房?jī)r(jià)偏高，但是在官方公布的會(huì)議內(nèi)容里面并沒(méi)有出現(xiàn)相關(guān)文字。原因有以下幾點(diǎn)：
首先，宏觀經(jīng)濟(jì)政策部分，也有出人意料之處：那就是沒(méi)有提及“防通脹”。10月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“今年后幾個(gè)月，要把正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)”。此時(shí)不再提及通脹問(wèn)題，說(shuō)明中央并不特別擔(dān)心明年的通脹問(wèn)題。由此推導(dǎo)，中央也未特別擔(dān)憂資產(chǎn)價(jià)格上漲的問(wèn)題，包括房?jī)r(jià)上漲。
顯而易見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“沒(méi)有此條利空，就意味著是利好”。至少明年上半年，不必太擔(dān)心國(guó)家會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓房?jī)r(jià)、以及投資投機(jī)需求的文件。但既然近期包括溫家寶總理在內(nèi)的有關(guān)高層曾表示部分城市房?jī)r(jià)偏高、投機(jī)比重偏大，則還是會(huì)在政策方面進(jìn)行適度調(diào)控的，只是程度不會(huì)像2005-2007年的部分政策那么嚴(yán)厲。正是在這一背景下，“131號(hào)文”中有明確截止時(shí)間的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，將按時(shí)于本月底終止。至于大家關(guān)注的“二套房貸政策”，中央層面不會(huì)再出新文件，但依然鼓勵(lì)“居民自住和改善性購(gòu)房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。
中央定調(diào)3：加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造
政策解讀：保障性住房仍是重點(diǎn)
業(yè)內(nèi)分析：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)內(nèi)容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的主要有兩處，其中之二是：著力保障和改善民生，“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”。這點(diǎn)實(shí)際上并無(wú)太大分析的價(jià)值。因?yàn)榧訌?qiáng)住房保障將是一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中還將頻頻提及。2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“131號(hào)文”，對(duì)于2009-2011年的住房保障工作思路和任務(wù)已有明確描述。明年繼續(xù)加強(qiáng)住房保障順理成章。
中央定調(diào)4：要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。
政策走向：放寬中小城市戶口限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
業(yè)內(nèi)分析：這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來(lái)巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。若無(wú)其它因素干擾，則明年地產(chǎn)股還將上漲。（解讀者：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭）
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