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資本逐鹿海南酒店 高利潤難掩泡沫隱憂
來源：上海證券報
作者：陳曼莉 2010-04-07
酒店興建熱潮
“目前全島在建的五星級以上酒店至少30家，全部是高水平開發。”海南省旅游發展委員會副主任陳耀告訴記者。
這個面積3.4萬平方公里、常住人口854萬的海島，未來3年內，五星級以上酒店數量將超過50家，密度居全國之首。這些酒店將遍布整個海南的海濱和腹地，以東線和南線最為集中。即使在被認為旅游資源條件并不優越的西岸，也已經有大型度假區域的規劃在制定之中。
在眾多度假區域中，被定位為“國家海岸”的三亞海棠灣最受矚目。就在去年5月底，一個紀錄在這里創造：同一天內，10家超五星級酒店同時動工，這之前已有3家酒店開工，之后的7月份，又有2家開工。時間之密集，規劃之高端，一時成為焦點。
“現在的海棠灣用一個詞概括，就是‘熱火朝天’。”三亞旅游局局長杜麗銀描繪。目前資本最受青睞的，非高端酒店業莫屬。業內人士向記者透露，海棠灣目前“有主”的地塊不過三分之一，但酒店項目用地早已被瓜分完畢，最高地價超過300萬/畝。“有人再想拿酒店用地?轉手就是600萬/畝。”而這個濱海小鎮在開發初期，也就是兩年前，價格不過幾萬一畝，甚至更低。
事實上，不但在三亞，海南東岸的萬寧、瓊海、陵水一線，也在密集上馬豪華酒店項目，且不再是單體開發，而是酒店集群。在規劃中，這個熱帶島嶼上將遍布國際一線、國內頂級品牌酒店，星星點點的酒店坐標沿著海岸線，呈帶狀分布。
據不完全統計，目前在海南酒店行業介入較深的企業包括ST東海、羅頓發展、金茂集團、中糧集團、雅居樂、大連萬達、今典集團、萬通地產、海航集團、國信地產、富力集團、中遠集團、國電集團、中信集團等，國內有實力的開發商幾乎悉數到場。“投資商實在很樂觀。”三亞旅游協會秘書長謝祥項說。
以雅居樂清水灣項目的萊佛士酒店為例。該項目按6星級標準建造，目前已經封頂。按照該項目7億元的投資額度計算，單就諸投資集團的這30家在建酒店，就有200億“砸”在海南。
海南的迅速轉型
豪華酒店井噴的背后，是酒店業作為一個代表，開始成為海南新一輪地產經營開發重點的轉型載體。在屢屢創出財富神話的純住宅房產受到很大爭議之后。各方日漸發現，經營性的旅游房產才是可持續發展的最終選擇。
“各市縣政府及開發企業要把目光放遠。” 在3月底舉行的博鰲國際旅游論壇上，海南省副省長姜斯憲向地方市縣呼吁，不要把所擁有的最好的土地資源，一次性賣光開發商品房。應把最好的資源用于持續性的經營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，“既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容。”
“海南是一個候鳥型的度假島嶼，離內地太遠，購房者在這里一年住不了一個月，空置率太高。普通住房出售后，能給當地帶來的客源和消費量實在很有限。”在三亞旅游顧問，北京第二外國語學院教授王興斌看來，海南只能非常有限地發展工業，在這個商業還處于初級階段，金融業尚未起步的熱帶島嶼，其實并不適合發展成為“第二居所”，還可能為海南帶來結構性隱患。
而從全球成熟旅游目的地的開發經驗來看，只有約3%至5%的一線海景區域會用來開發純住宅，其余大部分都作為公共性領域建設。
目前看來，海南官方也正在努力往此方向引導。在海南即將實行的新版“建設用地供應及使用管理規定”中，保障性住房用地、星級賓館、度假村、高科技創意產業等用地被劃為“鼓勵扶持類”;主題公園、高爾夫球場、高檔商品房及別墅被歸 “規范發展”類;而普通商品房用地則被“限制控制”，并且在指標用完后，不再追加。
清一色豪華酒店市場何在?
但是，當旅游地產成為共識之后，又一個質疑被提出：為什么開發的全是清一色的豪華酒店?其他地區紅火的經濟性酒店為何不見一家?這會不會是泡沫?
陳耀對記者解釋，現在海南的豪華酒店數量，若按照地塊平均數來算，的確密度最大，但是，“海南面臨的是全國的市場。我們的業績高于行業平均水平，說明現在還是有發展空間。”
奇創旅游咨詢運營機構房地產部總監俞昂則算了一筆賬：目前海南五星級酒店平均每平米實際造價在7000至10000元(不含地價)，折合下來每間五星級客房約100至200萬人民幣。開業運營后，實際上來自房間維護的支出相當少。但是，五星級酒店的房價比經濟型高得多，旺季的上漲幅度遠超經濟型。與價格只能維持在一個小區間內以保證高入住率的經濟型酒店相比，五星級客房的投入產出效益更加良好。從相關渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運營數據顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內其他地區相比遙遙領先。部分五星級酒店的經營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數據大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點。縱向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。
漢庭連鎖酒店執行董事長季琦對記者直言，由于客人對度假酒店要求更高，且淡旺季客流不穩定，“豪華酒店在海南機會要比經濟型酒店多得多”。
暴利下的海南豪華酒店
那么，高星級酒店在海南的實際運營情況到底如何?能賺多少?
經過深入調查，記者發現，海南，尤其是三亞，正呈現出“星級越高、生意越好”的局面。高星級酒店的盈利能力可說是“非常驚人”。
從相關渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運營數據顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內其他地區相比遙遙領先。部分五星級酒店的經營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數據大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點。縱向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。
另一家五星級酒店的數字也同樣驚人：該酒店客房數501間，樓面面積7.5萬平方米，正常運營所需員工數量800名，全年平均房價為1516 元，年平均客房出租率67%。每間客房收入達1016元，剔除管理費分成后利潤率也達到52%。
事實上，上述兩家酒店的入住率不僅不是三亞最高，甚至也不是亞龍灣最高。當地入住率最高的湘投銀泰度假酒店(五星級)，在2009年的年均入住率超過90%。
奇創旅游的房地產總監俞昂認為，一般來說，五星級酒店按照12年左右的回報周期規劃，度假型酒店由于受淡旺季影響收回投資的周期更長，投資回報率更低。而在海南，這類酒店的回報周期幾乎縮短一半。
另外，人工和土地的成本優勢也相當明顯。“與北京、上海相比，我們有更高的客房出租率、更低廉的土地成本和勞動力成本。”豪華酒店行業的代表，金茂三亞麗思卡爾頓酒店總經理Michel Goget說。麗思卡爾頓在2009年的年均客房出租率超過了70%，年均房價超過2000元。而三亞五星級酒店一線前臺員工的月薪僅為1200元。
不過，并非全海南的豪華酒店都擁有如此非凡的經營成績。在一水之隔的博鰲，有兩家五星級酒店，據稱最低的時候入住率只有百分之十幾，酒店每年都有幾千萬的虧損。
在業內看來，博鰲的酒店的經營狀態之所以與三亞相去甚遠，原因在于目前該區域只有單一的會議接待功能，淡旺季差距非常明顯。“沒有旅游景點，就兩家酒店，客人不會住在這里，旅行社也不會安排。”一家旅行社負責人表示。
出于改變目前酒店型單勢孤難成焦點的狀態，博鰲目前正在規劃新的五星級酒店集群。在規劃者和投資者眼中，博鰲可以在原有單一的會議接待功能定位上，新增“高端人群外交休閑基地”的區域定位。
“三亞頂級酒店的經營業績已經成為目前海南新開發豪華酒店項目的主要參照。”三亞旅游協會秘書長謝祥項告訴記者，由于高星級酒店的高利潤，投資者對此熱情高漲。
客源隱患和航線瓶頸
但是，樂觀的經營數據和發展預期，并不能完全掩蓋其中的隱憂。這些以喜來登、希爾頓為參照建設中的酒店，將來面臨最大的問題可能是：是否有與房間供應量相對應的客源來消化。
參照海南省旅發委之前五年的統計數據，海南的游客增長率一直在10%上下。2009年接待過夜人數總計2250萬，其中95%以上的客源都來自內地。之前，海南的房間數量整體供小于求，因此一到旺季就炒出天價房源。但經過此輪“酒店狂潮”，將會有巨量房源在今后兩年推出，而且房間的增速將遠遠大于既往的客源增加速度。
有業內人士預計，按照現有的客流增長速度和酒店竣工態勢，到2012年，海南就會面臨其第一次行業整體入住率的低谷。
三亞旅游協會秘書長謝祥項向記者介紹，協會方面正在力推淡季“機票+酒店”的銷售模式，希望能夠在旅游淡季通過“一個穩定的優惠價格”來吸引客流。
但是，這個計劃在兩方面都遇到了瓶頸，首先是，航空公司并不積極。進入海南主要依靠國內航班，但是，目前國內航班的淡旺季價格不明顯，沒辦法和島內酒店聯動實行統一的優惠價格，來度過5至10月的淡季。
“航空公司可以通過減少航班來保證價格，不一定需要大幅降價配合，更何況，今年以來全國的客座率上升速度創歷史新高，航空公司更加沒有動力配合。”一位航空業分析師稱。目前，北京、上海旺季進入三亞的航班數量每天超過15班次，但淡季可能只有2至3班。
而酒店方面似乎也無此預期，一些旅行社表示，海南的酒店住宿價格經常一見客流有回升趨勢就立刻提價。通過鎖定優惠房價，增加淡季入住率的想法并不普遍。由此，當無法獲得整體穩定的價格時，市場推廣就困難更大。
另外，從更長線角度看，對海南意義非常的國際旅游島“放航權”措施，也牽涉許多復雜問題。
根據統計數據，除去金融危機時期，海南的入境客源每年都保持40%左右的高位增長。但是，雖然國外市場需求擴大的預期明確，海南卻仍未能有相應的航班承擔運輸任務。航班的真正開通需要多方合作才能完成。
“目前國際客流還很有限，海南的三大國外客源地俄羅斯、日本和韓國都是通過旅游包機運輸的。在這個形勢下，要開通國際直航航班吸引客流不現實，必須設置中轉機場，如經停北京，中途獲得分乘客流補充，再飛往海南。這樣可以滿足航班上座率，保證利潤。”浙江大學旅游管理學院院長周玲強對記者說。
但隨之而來的又有兩大問題：第一，分乘可能帶來跨境走私問題;第二，如果乘客中途下機辦理入境手續，并逐個驗放行李(包括托運)，那意味著乘客需花費大量時間重新認領行李，重新驗放，機場將因此多配備大量資源。目前看來，機場未必愿意合作。
“如何開辟多元化市場，保證充足客源，是目前最大的挑戰。這也是將來酒店業必須面對的問題。”謝祥項說。
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